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Les autorisations d’occupation des sols.
L’essentiel en 4 points

1 - Le certificat d’urbanisme

1 - Le demandeur.
Toute personne peut demander un certificat d’urbanisme (propriétaire, acquéreur potentiel, notaire, géomètre, agent immobilier…).

2 - Le terrain
C’est l’îlot de propriété, à savoir la parcelle ou l’ensemble de parcelles d’un seul tenant appartenant à un même propriétaire.

3 - les différentes demandes de certificats d’urbanisme
Il existe deux types de certificats d’urbanisme :
- l’un, dit de “simple information”, qui comporte des renseignements généraux sur le terrain en n’indiquant pas si celui-ci est constructible ou non ; l’obligation de consulter les autres autorités administratives est supprimée pour ce type de certificat ;
-l’autre, qui est sollicité pour une opération définie (destination et nature des bâtiments projetés ainsi que la superficie de leurs planchers hors-œuvre) indique si celle-ci peut être réalisée ou non sur le terrain.
Dans les deux cas le certificat doit mentionner précisément :
- les dispositions d’urbanisme : plan d’occupation des sols, plan local d’urbanisme, carte communale, règlement national d’urbanisme, loi montagne, loi littoral, règlement de lotissement,…
- les limitations administratives au droit de propriété : servitudes d’utilité publique, existence d’un droit de préemption…
- le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain,
- l’état des équipements publics existants ou prévus.

4 - le délai d’instruction
Le certificat d’urbanisme est délivré dans un délai de deux mois à compter de la date de réception ou de la date à laquelle la demande a été complétée. L’expiration de ce délai ne vaut pas délivrance tacite d’un certificat d’urbanisme positif, pas plus d’ailleurs qu’elle ne constitue un refus. Cela tient à ce que le certificat d’urbanisme est une information et non une autorisation.

5 - Validité
La durée de validité d’un certificat est d’un an et peut être portée jusqu’à 18 mois pour le certificat d’urbanisme “pré-opérationnel”.

2 - Le permis de construire

Le permis de construire est l’expression de l’obligation pour le constructeur de solliciter une autorisation administrative préalablement à l’édification d’une construction ou à la réalisation de travaux sur une construction existante.

1- La validité
Le permis de construire est périmé si les constructions ne sont pas entreprises dans un délai de deux ans à compter de la notification ou de la délivrance tacite du permis de construire. il en est de même si les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.

2 - Permis de construire modificatif
Le dépôt en mairie d’un dossier de demande de permis de construire modificatif est nécessaire pour apporter des modifications mineures (qui ne sont pas de nature à changer fondamentalement le projet).

3 - Déclaration de travaux

A côté du régime juridique du permis de construire, il existe un dispositif allégé qui est celui de la déclaration de travaux.

1- La nature des travaux soumis à la déclaration de travaux
Renseignements en Mairie :
En général pour toute création de surface n’excédant pas 20 m2.

2 - Le dossier
La déclaration de travaux et le dossier qui l’accompagne sont établis en 3 exemplaires. le dossier comprend un plan de situation, un plan de masse et une représentation de l’aspect extérieur de la construction, faisant apparaître les modifications projetées.

3 - Délais et validité
Le délai d’instruction est d’un mois.

4 - Petit lexique

Certificat d’urbanisme (CU) :
c’est un acte administratif qui informe le pétitionnaire sur les dispositions d’urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété qui sont applicables à un terrain.

Changement d’affectation :
il consiste à donner à un bâtiment existant une affectation différente de celle qu’il avait jusqu’alors. Les locaux à usage d’habitation ne peuvent être ni affectés à un autre usage, ni transformés en autre chose sans une autorisation administrative préalable. les locaux régulièrement affectés à un autre usage que l’habitation peuvent être temporairement affectés à l’habitation après déclaration d’affectation temporaire des locaux.
Coefficient d’occupation des sols (COS) :
Il détermine la surface constructible sur un terrain. Cette surface est obtenue en multipliant ce coefficient par la surface du terrain. Chaque zone a son coefficient qui est mentionné au règlement de POS, devenu PLU.

Déclaration de travaux :
La déclaration de travaux est exemptés de permis de construire est une formalité qui doit être accomplie avant la réalisation des travaux mentionnés à l’article R 422-2 du code de l’urbanisme.

Permis de construire :
c’est une autorisation administrative qui doit être obtenue avant d’entreprendre une construction nouvelle ou de modifier une construction existante.

Plan local d’urbanisme (anciennement plan d’occupation des sols) :
c’est un document qui fixe les règles d’urbanisme applicables sur le territoire de la commune (règles générales d’utilisation des sols et règles de construction). il a pour rôle de déterminer l’affectation principale des sols par zone et de définir les règles qui devront s’appliquer de manière générale et dans chaque zone. C’est le document sur la base duquel sont instruits les permis de construire.

Surface hors oeuvre brut (SHOB) :
c’est la surface de tous les planchers d’une construction y compris les murs à laquelle s’ajoutent des surfaces dites non habitables (les garages, les terrasses, les surfaces de moins de 1,80m sous plafond, certaines annexes).

Surface hors oeuvres nette (SHON) :
c’est la surface obtenue en déduisant de la SHOB certaines superficie limitativement énumérées à l’article R. 112-2 du code de l’urbanisme (sous-sols et combles non aménageables, balcons et surfaces non closes aux rez-de-chaussée, garages…).